香港乐风集团首创人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅43岁

楼市回暖之际，房地产界却传出了一个噩耗：5月12日，香港乐风集团首创人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅43岁。

发生了什么
？

5月13日乐风集团在其社交平台专页颁布讣告，以一张全黑图片配文正式证实首创人周佩贤已于12日离世

在持久由“老牌家族”和大地产商主导的香港房地产市场，周佩贤曾代表了一种更年轻、矫捷的草根力量。她一手创办的乐风集团对峙走“轻资产”模式，由投资方出钱，自己着力，将香港的老旧楼宇翻新成具备更高价值的物业，走出了一条新派开发商之路。

乐风集团也一度也成为香港冒头最快的地产商之一。在2023年，乐风集团持有的8个物业总投资近100亿港元，昔时，周佩贤还被福布斯评比为“卓越翘楚才俊”。

2023岁首，福布斯中国还将周佩贤评为“卓越翘楚才俊”

然而，地产作为一门生意，无论模式有多轻，最终还是要回覆几个朴素的问题：钱从哪里来
？项目能不能卖出去
？

今年3月，周佩贤被5名债权人向高档法院提交破产呈请，案件将在6月16日聆讯。这意味着，她深陷债务纠纷。

一代香港地产女王的倒下，让我们不得不料识到，在楼市周期刻下，很难有人能真正独善其身。

一个草根女孩变一代地产女王

“以布衣装束示人，没有传统发展商的英气。”2022年，香港一家媒体在采访周佩贤时提及。

香港地价昂贵，构筑成本高，“开发商」剽个词，很难和一个来自布衣家庭的女性联系起来，这让周佩贤在香港一多开发商中央显得极度有特色。

周佩贤出身草根，从幼住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木工程系，后来又在英国获得金融硕士学位。各种经验，都为她累积了投资房地产的优势。

更关键的是，她的父亲是一名装建承建商，耳濡目染之下，她逐步熟悉装建和室内设计，对楼市有了根基的概想，并深谙若何挖掘被低估的物业。

图为周佩贤

周佩贤的第一桶金来得并不难。

大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的250万港元作为创业本金，免息，但要求4年后偿还。她拿着本金，精挑细选后，用190万港元在铜锣湾旧楼区买下首套物业，花了3个月功夫将其翻新；再销售时，卖到了300万港元。尔后她用这种方式投资了多套住宅，也为创业奠定基础。

2010年，香港当局推出楼视装拦赜妆，使得物业在短期内难以增值。周佩贤将眼光转向了工厦和旧楼重建。2012年，她成立乐风集团，港媒形容，“（周佩贤）辅导团队，亲自行销，利用轻资产协助客户开发并治理物业项目，提供专业知识和服务”。

乐风集团和传统的地产开发商有两大分歧。首先，其主打的是“翻新”。

香港是一座高度成熟、地皮稀缺、构筑密度极高的城市，大量楼宇在上一轮城市化时期建成，有不少都面对老化的问题。香港发展局在2024年提到，香港每年重建的旧楼约160幢，但50年以上楼龄的个人楼宇每年均匀增长约510幢；到2043年，50年以上楼龄楼宇数量预计靠近2023年的2.5倍。

香港城市老化的速度超过了更新速度，周佩贤抓住了这个机遇。

起先，乐风集团的项目重要集中在工厦，也就是工业楼、厂房楼。乐风通过大规模翻新提升价值，再将物业拆分销售，也就是香港人说的“工廈劏場”。逐步地，乐风集团的地产盘子越来越大，进一步涵盖到旧商场与旧住宅。

位于旺角洗衣街的Elize Park 就是乐风集团的代表住宅项目，其前身是洗衣街181至183号的一幢1970年代落成的旧楼，乐风集团与合作方在2020年以3.1亿港元收购后，拆卸重建为一栋22层的住宅项目。

周佩贤（左）推介旺角Elize PARK项目

更新，不仅是物理层面上的，更是通过更高的审美和现代化的空间设计，让老物业获得了更精彩的形貌，从而获得更高的溢价。

周佩贤自己有着自己的审美偏好，一位合作的构筑设计师评价她：“一向热衷用现代化的方式重新演绎香港这座城市的经典元素。”2024年，Elize Park以逾越市场价的价值推出，周佩贤曾暗示，要把这个项目“係藝術品咁樣賣（像艺术品一样去卖）”。

乐风的另一大特点是“轻资产”。

一个新成立的地产商在短短数年拿下香港多个主题地位的地产项目，没有大量资金是做不到的。周佩贤的钱从哪里来
？

周佩贤曾在采访中暗示，乐风在单个项目中的权利占比通常极低，“可能只有3%，部门甚至可能无”。

而乐风的重要收入是项目治理费以及项目成功退出后的“阐发费”。

在项目权利中占大头的出资方，有不少是表国基金公司。周佩贤观察到，很多表资基金、家族办公室想投资香港楼市，但不足经验。香港房地产市场极度本地化，再财雄势大的境表公司，也必要“地头蛇”的援手。乐风满足了这批投资人的需要，为他们提供一条路服务，早年期造动投资战术，到项目建设、运营，甚至后期的宣传销售，全数包揽。

他人出钱，自己着力，乐风就是以这样的模式，做出了规模。媒体报路，乐风集团在成立9年之内实现了26个项目，周佩贤手上运作的项目价值总额一度达到百亿。

“其时她暗示不会寻死”

随着周佩贤的事业越来越大，风险也在逼近。

只管乐风选取的是轻资产模式，涉及的资金盘子却不幼。并且，地产项主张周转始终离不开银行告贷、合作方融资和销售回款，市场一旦进入逆周期，巨大的利钱支出、迟迟不来的销售回款，还有融资方的收紧……都将形成一股绞杀之势。

香港楼市在2021年到达高点后进入显著的调整阶段，房价与成交量双双大跌。盐财经曾报路，即就是香港最主题地段的住宅物业，价值也跌去了三成。

更不要寺分风集团有大量项目集中在商厦，也就是内地常说的贸易地产。和住宅相比，这类物业通常在地产下行周期承压更重。

香港差饷物业估价署颁布的《香港物业汇报2026》显示，2025年香港个人写字楼整体空置率升至17.6%，相当于238.6万平方米；甲级、乙级、丙级写字楼空置率别离为18.4%、17.4%和12.9%。

商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还显示，2025年香港商铺市场录得5万平方米负吸纳量，年底空置率为12.5%。

资产估值着落会触发银行收紧信贷甚至行使抵押权。2026年2月，乐风打造的甲级商厦ONE BEDFORD PLACE沦为“银主盘”，被东亚银行收受并销售。到了5月，另一个新式工厦项目TWO BEDFORD PLACE也被恒生银行收受。凭据财新报路，这一项目在2024年向市场推出，共有70个单元，至今只有8个单元、4个车位售出，且均未能实现成交。

今年2月，乐风位于大角咀的贸易项目One Bedford Place沦为银主盘，被东亚银行收受并推出市场放售，市值约18亿港元

越发紧迫的；臃ㄔ捍。今年3月，周佩贤被5名人士申请破产，只管有关司法文件尚不能查阅，但这或许注明，周佩贤的幼我信誉与公司融资高度绑定。

周佩贤从前在采访中暗示，作为一家草创公司，最难题的处所是令人折服。起初，公司只能参加规模较幼的项目，从而积攒商誉，“不外，当有了往绩支持，客户基础起头扩张，部门新客户是旧客户转介的，到近年有了更多表资基金客户”。

在乐风的贸易模式里，公司不拿项主张大部门股权，为了让资金进来，公司或首创人自己的诺言就会被推向前台。

因而，乐风的资产轻、拿不到大部门收益，权责却可能不轻，某些时刻要承；箍钤鹑。财新在报路中提到，作为项主张提议人与融资架构的组织者，周佩贤往往必要以幼我或公司名义为项目贷款提供担保。

一个例子能够证明这一点。周佩贤归天后两天，乐风集团旗下子公司乐风本钱被告状清盘，起因是原告曾认购一项一年期的债券，本金计算2.083亿港元，正是由乐风集团和另一家公司签署担保契据。

依照划定，若发债方不能履约，担保方要代为支付本金和利钱。而目前发债方只偿还约8890万港元，仍有1.29亿港元本金及利钱未清，因而原告查究乐风集团的担保责任。

周佩贤也曾试图跨界经营，对冲房地产的风险。2013年，周佩贤创办安安饮食集团，然而受疫情成分蹬装响，无数品牌已全线毕业，最有名的“楚撚记大排档”也只剩下两家分店。

楚撚记大排档

2025年下半年，香港楼市起头大幅回温；到了今年，内地多个城市也迎来回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，丽江重现“日光盘”。

复苏的迹象逐步显露，但房地产行业还没有真正走出低谷，地产开发商仍在接受上一轮下行留下的债务，还有他们卖不掉的屋子。

房企里的“好学生”万科，2025年录得净吃亏885.6亿元，吃亏同比扩大78.98%；王健林还在销售万达广场，不再由万达系节造的万达电影也在前阵子彻底改名换姓；已经的“世界500强”恒大地产，已进入破产法式，许家印被指控八项罪名，当庭认罪。

而鄙人行周期中，中幼型开发商无疑是更脆弱的。它们不像大地产商那样有丰硕的地皮存储、雄厚的资金，也不容易一而再再而三地获得债务展期。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春景照到自己身上的那一天。

有媒体报路，周佩贤在归天前一周向伴侣泄漏，公司面对严重的财政压力，以及可能面对刑事责任。其时她暗示不会寻死。

周期是漫长的雨季，地产商们还在熬。

本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经

作者 |宝珠

编纂 | 江江

值班主编 | 吴擎

排版 | 阿车