万科留在旧时光里的一枚“彩蛋”
。

作者 | 于婞

编纂丨高岩

起源 | 野马财经

2026年的夏天已经到来
，万科A(000002.SZ)也从债务绝壁边退回一步
，临时活下来了
。

今年1月
，万科三笔共计68亿元的境内债券展期规划相继高票通过：先是11亿元的“21万科02”以92.11%赞成率过关
，紧接着两笔计算57亿元的中期单据以100%的赞成率获持有人放行
。这是万科自2025年11月启动债务措置以来
，初次成规；舛唐诙腋堆沽Φ墓丶
。

这背后当然离不开持有万科27.18%股权的大股东丽江市地铁集团有限公司（下称“深铁集团”）的“站台”
。

就在5月12日
，万科布告披露
，公司与深铁集团签署框架和谈
，后者在2026年度向万科提供不超过25亿元的告贷额度
，用于偿还公开市场债券本息
。截至目前
，本次告贷额度下已现实发生的告贷金额为23.59亿元
。

这份布告还提到
，每笔告贷的初始期限不得超过3年
，经深铁集团赞成
，告贷期限能够耽搁
。利率是不低于2.34%且参照LPR减66个基点的市场化定价
。

上海易居房地产钻研院副院长严跃进分析以为
，大股东与开发商万科签署的担保和谈
，组成了重要的表部信誉背书
。该贷款和谈的达成
，不仅体现大股东对万科将来发展的持续支持
，也反映出其对万科整体经营方向的注定
。此表
，和谈项下的贷款利率较低
，进一步优化了融资成本
。

深铁集团的“财力”不用赘述
，截至2025年12月31日
，深铁集团经审计总资产为8068.61亿元
，净资产为2904.99亿元
。

大股东的信誉背书始终是万科化债路上最重要的表部支持
，但在担保要求中
，布告提到
，可接受的担保物领域蕴含“非上市公司股权、合资份额”等
。

从万科自身角度来看
，公司手里的确还握着一些“压箱底资产”
。好比最近
，一笔被“埋”了近9年的投资
，在重新进入本钱市场视野
。

截至5月15日
，万科报收3.78元/股
，总市值451亿元
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图源：罐头图库

01万科的290亿“暗藏资产”

据多家媒体援引新闻人士称
，总部位于新加坡的全球物流及新型基础设施巨头普洛斯（GLP）
，打算最快于今年第二季度向港交所递交上市申请
，指标估值约200亿美元（约合人民币1362亿元）
，IPO募资额不少于10亿美元
，已选定花旗、德银、富瑞和摩根士丹利作为承销商
。

万科作为普洛斯单一最大股东
，持股比例21.4%
。

针对上述市场传言
，普洛斯国内官方对《21世纪经济报路》暗示："对于市场传言
，不予置评"
，未就IPO有关打算给出进一步注明
。

只管官方态度审慎
，本钱市场却已起头对这笔资产的潜在价值发展了重新估算
。

按普洛斯200亿美元的指标估值
，万科持有的21.4%股权对应价值约42.8亿美元（约合人民币291亿元）
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图源：罐头图库

这组数字的冲击力
，要到万科的市值坐标里能力体现出来
。截至5月15日
，万科总市值451亿元
，也就是说
，万科手中的普洛斯股权价值已占其自身总市值的64.52%
。

如今市值只有451亿元的万科
，体内竟藏着一笔近300亿元的未上市资产
。严跃进暗示
，大股东深铁集团担保物领域涵盖非上市公司股份及其他资产
，担保领域的扩大批注：企业具备较强的借贷意愿
，表部融资渠路维持畅达
，有关资产拥有较好的变现能力
。这充分展示了企业优良的资产底气与信誉基础
，对万科的经营拥有积极的正向作用
。

02一场发生在2017年的“豪赌”

放到此刻来看
，普洛斯这笔投资险些是万科近十年来最成功的一次本钱运作
。但在9年前
，这其实是一场极具争议、甚至带着“火药味”的买卖
。

把功夫拉回2017年
，那一年
，万科刚刚从中国本钱市场最惨烈的节造权大战“宝万之争”中脱身
。从2015年7月起
，宝能集团首创人姚振华携带“宝能系”拿着杠杆资金陆续举牌万科
，一度挤掉了原大股东华润
，成了万科的第一大股东
。为了招架宝能
，万科治理层试图引入“白衣骑士”丽江地铁
，但这直接触犯了原大股东华润的利益
，导致华润与宝能短暂站在了一壁
。在此期间
，安国保险也大举买入万科股票
，一度让表界以为安国是宝能的“一致行动人”
，好在最后安国表态支持了治理层
。2017岁首
，华润黯然退出将股份让渡给丽江地铁
，随后恒大也将股票卖给丽江地铁
。丽江地铁成为万科第一大股东
，这场持续近两年的“宝万之争”才算真正画上句号
。

万科首创人王石与时任万科总裁郁亮被迫卷入这场持续近两年的“宝万之争”
。其时万科治理层被围猎、董事会持久动荡、战术推动险些滞碍
。直到2017年6月30日
，随着丽江地铁入主
，万科股东大会选出新一届董事会
，王石颁发退休
，郁亮正式接任董事会主席
。王石在会上说
，万科在进入“不变的黄金时期”
，并称将来万亿可期
，“怎么高估都不为过”
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图源：罐头图库

而郁亮在接过“权杖”的仅仅15天后
，忽然甩出一笔震惊亚洲本钱市场的大收购——由万科、厚朴投资、高瓴本钱、中银投结合组成的财团参加了普洛斯的全面私有化买卖
，历时半年多后
，最终在2017年7月14日以790亿元收购这家全球物流巨头
。

这是其时亚洲汗青上最大规模的私募股权并购
。在这份精密的股权拼图中
，万科以21.4%的持股比例成为普洛斯第一大股东
，出资约170亿元人民币
。厚朴投资紧随其后占21.3%
，高瓴本钱与普洛斯治理层各持21.2%
，中银投资占15%
。

万科入驹煺洛斯
，绝非心血来潮
。普洛斯是全球物流地产领域翘楚
，2017年时在全球持有或治理的物流地产面积约5500万平方米
，对应的资产价值约410亿美元
。普洛斯在中国处于绝对当先职位
，其其时的市场份额超过第2到第10名的总和
。

据《21世纪经济报》报路
，万科昔时参加这项收购
，显然是出于其发展物流地产的思考
。在万科的城市配套服务商转型中
，万科提出了生态系统的理想
，即“住宅+全周期城市配套服务”
，而城市物流地产是其中重要的一环
。

对于竞购普洛斯
，郁亮曾暗示
，买卖有助于万科在物流地产领域美满布局
，有望在全球领域内打造全新的贸易发展模式
，将来可在地产、物流、贸易消费以及资产治理等领域构建全方位服务系统
，从而成立起萦绕客户和城市的生态系统
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汉中证券也曾在研报中暗示
，2017年万科董事会顺利换届
，批注股权之争告一段落
，治理层真正重新回归经营发展的正规
。

只是汗青总比剧本复杂
。其时的这笔收购由于“宝万之争”的余波险些被抢了风头
，郁亮刚坐上董事会主席
，万科最重要的事是“守住摊子”
。这笔战术性投资投下之后
，万科险些没有精力真正将普洛斯的物流帝国与自身的开发业务做系统性整合
。

再后来
，中国房地产行业逐步进入下半场
，2018年郁亮喊出“活下去”的标语
，随后
，“三路红线”、融资收紧、销售下滑接连到来
。万科已经大志勃勃的“万亿平台”打算
，也被现实按下暂停键
，并不得不重新回到“保现金流”的主线
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这些年
，市场传闻万科曾公开追求销售普洛斯股权
，但一向没有找到相宜买家
。而随着普洛斯数据中心、新能源业务的增长
，科技属性提升使其脱节传统地产估值逻辑
。值妥贴心的是
，即便普洛斯最终没有立刻上市
，这项资产自身也已经具备极高价值
。万科捂在堵凤的这块资产正变得越来越值钱
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03万科还有哪些值钱资产？

中国企业本钱同盟副理事长柏文喜暗示
，在债务展期过程中
，市场一向质疑万科优质增信资产是否充足
，此时深铁集团将非上市公司股权纳入"可接受担保物"清单
，蹬宗向债权人喊话：我还有硬货
。普洛斯21.4%股权这笔资产
，在万科棋局中的角色是"战术预备队"而非"救命现金"
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柏文喜分析以为
，即便普洛斯成功上市
，短期内
，万科不定会立即减持——IPO锁定期、股价颠簸、大量买卖折价都是约束
。但普洛斯上市带来的估值锚定效应至关重要：它让万科的资产负债表上多了一块可审计、可定价、可质押的流动性资产
，既能以此向深铁告贷增信
，也能在极端情况下通过二级市场退出
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图源：罐头图库

事实上
，万科自身的资产家底远不止普洛斯一项
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4月29日晚
，万科颁布布告
，拟通过公开挂牌方式让渡其持有的环山集团（万科养猪业务的载体）99.41%股权
，挂牌底价为32.7亿元
。凭据布告披露的财政数据
，环山集团2025年交易收入为57.56亿元
，净利润为4.5亿元
，经营活动现金流净额2.75亿元
，资产负债率仅48%
，属优质资产
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万科旗下还有一家物业服务公司万物云(2602.HK)
。万物云经营稳重
，2025年财报显示
，公司整年实现交易收入372.72亿元
，同比增长2.7%；主题净利润21.28亿元
，同比微增0.8%
，若剔除开发贸易务影响
，主题净利润则达17.08亿元
，同比增长11.1%
。万科是万物云的控股股东
，万物云每年不变的分红也为万科贡献了持续的现金流入
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此表
，凭据万科颁布的2025年度汇报
，公司整年实现了31个项主张宗资产买卖
，总买卖金额为113亿元
。同时
，年报中明确提及“有序推动冰雪业务退出和交割”
。现实中
，万科已于2025年8月正式将旗下松花湖度假区等冰雪主题资产让渡给中旅国际
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严跃进暗示
，以传闻上市的普洛斯为代表
，万科近年来在“瘦身”降负债方面获得了显著功效
。部门业务有所压缩
，部门业务持续持有
，亦有业务（如长租公寓等）正索求通过资产证券化模式进行盘活
。总体来看
，资产运作战术切当
，有助于企业优化资产负债结构、提升资金周转效能
，并为后续的可持续发展奠定基础
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某种意思上
，普洛斯就像万科留在旧时期里的一枚“暗藏彩蛋”
，昔时没人想到
，它会在9年后
，成为市场重新理解万科的重要线索
。你怎么看万科的“暗藏资产”？评论区聊聊吧
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